Friday, February 10, 2017

Toaletten AGORA och handelsfastigheter är ej bra.

Handelsfastigheter på andra orter än Stockholm, Göteborg och Malmö är inte hett. På många håll är det riktigt svettigt att äga en sådan här fastighet. Det är jättesvårt att få hyresgäster, de man får går ofta i konkurs. Hyresgästerna vet om att de har makten och förhandlar ned hyran. Låg hyra och en hyresfri period att börja med är inte ovanligt.
Stora köpcentrum har tagit en del från stadskärnan och nu har E-handeln kommit och satt in dödsstöten.
Klart det finns undantag men generellt är det här inte fastigheter man vill äga.

Okej då har vi avklarat det här generella och går in mer specifikt på ett dåligt bolag, AGORA. Det här dåliga bolaget kommer tydligt visa att handelsfastigheter inte är bra.
Eko, eko, eko.....
Ser ni någon kund här? Ser ni någon hyresgäst?
Mina damer och herrar, låt mig presentera Odenhuset i Trollhättan. På hans majestäts royala gata; Kungsgatan. Gatan är fin med vackra träd och gatstenar. Fastigheten däremot är snarare hans royala rectum (inget ont om kungen, det är alltså fastigheten jag dissar).
Odenhuset ligger på bästa adress i Trollhättan, en stad med runt 50.000 personer i tätorten och i runda slängar 10.000 ytterligare i kommunen.
Så här ser det ut i en fastighet av detta slag, en citygalleria kan vi kalla Odenhuset.
När jag vänder mig om och fotar åt andra hållet möts man av fler tomma lokaler. Kanske håvar man in femhundra spänn i månaden på den stora reklamskylten från Eidar.. Café Oden som ni ser i bild gissar jag inte överlever särskilt länge till, vad tror ni?
Jag glömde ta en bild men en lokal som faktiskt inte var tom hade ett ihopvikbart bord ett par radiostyrda bilar och en skylt i stil med "ensamma äldre mäns radiobilklubb" (jag minns inte vad det stod på skylten men mitt påhitt är nog inte långt från verkligheten). Där användes alltså lokalen till att köra radiostyrd bil ibland. Om man får någon hyra överhuvud taget är den ju minimal, tokminimal på en sådan hyresgäst.
Visst finns det seriösa hyresgäster också, hyresgäster som inte går i konkurs, den närmsta tiden i vart fall. Åhléns finns där och det är ju en kedja på dekis minst sagt. Åhléns går dåligt och de lägger ned butiker på löpande band för att minska blodflödet.
Jag är övertygad om att Åhléns Trollhättan inte finns kvar på fem års sikt.

Det här var Odenhuset i Trollhättan mina vänner och så här ser det ut generellt för handelsfastigheter i de flesta städer i Sverige. Inte exakt på detta viset men ni hänger med, det ser tufft ut. Jag utmanar er att titta närmre och granska de olika butikerna i stadskärnan i en vanlig svensk stad. Ofta är det butiker som är relativt nystartade, I wonder why... Butiker som Ullas pyssel och lek, tror du innerst inne det är en bra verksamhet som göder butiksägaren och fastighetsägaren. Visst finns det någon enstaka Ulla som går runt men den här typen av skitbutiker poppar upp i lokaler som inte går att hyra ut. De kör sin lilla butik ett tag och upptäcker att den inte ens går runt när de har hyresfritt.

Okej, tillbaka till AGORA, Agroup Of Retail Assets. Det här bolaget har den här typen av fastigheter som inriktning. Äger du AGORA-aktier? Ja om det vore jag skulle jag sluta läsa och genast sälja skiten. För att sedan läsa vidare. =)
Men AGORA har ju stora kända ägare som Balder och andra seriösa bolag och fastighetspersoner?

Okej, då får jag snabbt och enkelt gå igenom AGORAs bakgrund, varför de ens finns och dess ägarsituation. Några av Sveriges främsta fastighetspersoner/bolag tog de sämsta fastigheterna de hade, de ruttna fastigheterna de inte kunde bli av med, fastigheter så ruttna att de inte vill ha sitt namn förknippat med dem, de tog dessa fastigheter och förde över dem till ett nytt bolag; AGORA.
Därför är Mindus, Arnhult, Balder, Klövern mfl ägare till det här bolaget. AGORA är toaletten som fångat upp det som kommit ur ändtarmen på diverse andra fastighetsbolag.

AGORA äger alltså i huvudsak fastigheter som Odenhuset, med lokaler som står tomma, lokaler med svårt nedpressad hyra för att få någon stackars hyresgäst, med hyresgäster som går i konkurs om vart annat.
Sett till kvadratmeter har AGORA och dess fastigheter ett ruttet kassaflöde och det kommer bli sämre och sämre för den lär inte minska; "handelsdöden". 

På sikt måste man hitta alternativt nyttjande av de här fastigheterna. Konvertera till bostäder går men är sannolikt kostsamt jämfört med att göra tex kontorshotell. Vi får se hur stadskärnorna och dess handelsfastigheter utvecklas i framtiden. Innan det blir kontorshotell av dem gör man nog bäst i att inte äga dem.

16 comments:

  1. Ha ha skön morgonläsningen, du har helt rätt, en kort liten fråga bara, vilka är de säkraste preffarna enligt dig om man vill ha ett stabilt mycket långsiktigt kassaflöde. Tillskott till pension!
    Balder och Akelius så klart men jag vill diversifiera mera. Vad hade du köpt?
    Med vänlig hälsning, Frank

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tjena Frank H,
      Tack för din kommentar. Kul att du fann inlägget underhållande =)
      Jag anser att Fast Partner pref är sund. De har en annan typ av fastigheter än Balder och Akelius men vill minnas ett PM att de skall bygga hyresfastigheter och förvalta dem. Oavsett så har de sunda finanser en bra preff/stamaktie ratio och en storägare som är mycket seriös och förtroendeingivande.

      Efter den tänker jag mig Hemfosa som förvisso har en hyggligt offensiv profil men fastigheterna de äger betyder ett mycket säkrare kassaflöde än tex Corem Propertys lager och industrifastigheter.

      Mvh petrusko

      Delete
  2. Håller helt med dig. Att gå igenom övervåningen i Odenhuset i Thn är verkligen deprimerande.

    Spännande att du tar just det som exempel, bor ju själv i Vänersborg så man har ju lite koll på området.

    ReplyDelete
  3. Undrar vad som händer med dessa lokaler på sikt. Dom borde omvandlas till något? Skolor, vårdcentraler, bostäder? Eller?

    Troligen med helt annan hyr men det borde ge pengar. Eller hur tänker ägarna tror ni? För dyrt?

    /Andreas

    ReplyDelete
  4. Räcker med att snabbt kolla på aktieägarlistan (rutger och lars andersson). Upplagt för att småaktieägare kommer att bli överkörda. Pass.

    ReplyDelete
  5. Klöver inkom med fint resultat i dag. Hur ser du på den preffen?
    Jag ska klura vidare på ditt svar ovan😄
    Med vänlig hälsning, Frank

    ReplyDelete
  6. Hej!!
    Ser liknande tendenser i Kristianstads Galleria.
    Och då byggs det ett helt nytt köpcentrum strax
    utanför centrum.
    Med vänlig hälsning Jojje

    ReplyDelete
    Replies
    1. Gallerian i Kristianstad är en skamfläck för staden.
      Förstörde miljön i centrum med en groteskt ful betonglåda som dom sen inte ens lyckades fylla till hälften hyresgäster..

      Delete
  7. Det finns alltid hyresgäster till den här typen av fastoigheter. Dock inga kommersiella bolag och företag.

    Det blir antagligen det offentliga som tar vid. Kommuner, Landsting och Migrationsverket behöver alltid nya lokaler.

    Varför inte göra flyktingförläggning av centrala och fina fastigheter? Bara att konvertera till asylboende så är hyran fixad för AGORA.

    Wait and see...

    Besser

    ReplyDelete
  8. Point taken, AGORA äger fastigheter som de andra fastighetsbolagen inte vill ha. Inlägget är himla roligt skrivet, riktigt fredagsunderhållning :))

    Trevlig Helg

    //Krusse

    ReplyDelete
  9. Satte nästan fredagskaffet i halsen! Kul när Pertusko är på det lite agressiva humored med glimten I ögat. Informatin och roligt inlägg.

    // Procentpanik

    ReplyDelete
  10. Man skulle alltså kunna säga att Ödehuset gav dig Agora-fobi.

    /Max

    ReplyDelete
  11. Petrusko - skärp dig. Det här är ju bara en massa tyckande och effektsökande formuleringar samt några bilder som du sprungit runt och tagit i en galleria. Var är den ekonomiska analysen?

    Med vänlig hälsning; Per

    ReplyDelete
  12. Jag får precis samma känsla när jag besökt Tanum Shoppingcenter. Har stannat där några gånger och käkat lunch. Det är som att kliva rakt in i en apokalyptisk film. En gång när vi kom dit var det fullt med folk utanför entrén, det hade vi inte sett tidigare. Det var säker 20-30 personer. Då visade det sig att brandlarmet hade gått och hela byggnaden var utrymd...

    ReplyDelete
  13. intresant, hur tror du om deras preff?
    där är ju det endast intresant om dom kan betala för sig.
    med storägare bakom är den väl trygg,, eller??

    ReplyDelete
    Replies
    1. Den preffen undviker man med fördel. Jag tar inte i den med tång i vart fall.

      Mvh petrusko

      Delete