Fastighetsbolag renoverar lägenheter och höjer hyran

Här kommer ett kort och snabbt inlägg.

Vissa fastighetsbolag har i sin strategi att köpa nergångna bostadsfastigheter och renovera och höja standarden för att sedan kunna höja hyran. Gör man det i liten skala ser jag inget konstigt i det men har man det i sin strategi och gör en del sådana här affärer så är det något jag ej gillar. Det behöver ej betyda att bolaget är genomdåligt men det är inte tillräckligt bra för att jag skall gilla det och här är anledningen:

När man gör renoveringar uppstår kostnader som sänker resultatet. Samtidigt skriver fastighetsbolaget upp värdet på fastigheten för nu är den ju värd mer (högre standard/högre hyra=högre värde). Fastighetsbolaget kan alltså genomföra de här åtgärderna utan att det påverkar redovisat resultat nämnvärt. Vad som däremot påverkas är kassaflödet då kostnaderna uppstår i en stor klump när renoveringen görs och de högre hyrorna tar flera år för att kompensera detta. Det är en bra egenskap att ha ett starkt och bra kassaflöde. Ett sunt kassaflöde behöver man för att betala fakturor, att göra förvärv osv. Plötsliga utgifter, kostnadshöjningar osv kan svida rejält för bolag med dåligt kassaflöde.

Victoria Park och D.carnegie tror jag är två¨sådana här bolag. Amasten gör också en del sådana här uppgraderingar men i liten omfattning om jag ej fattat fel. K2A som nyligen noterade sin preff har en strategi/affärsidé som verkligen tilltalar mig men där bolaget befinner sig nu undviker jag det. De har någon enstaka fastighet och har tagit in pengar för att bygga fler fastigheter. Deras kassaflöde kommer vara negativt under överskådlig framtid och som sagt, ändrade kostnader och oförutsedda utgifter kan slå hårt. Jag hoppas det går vägen för dem och att de blir ett fastighetsbolag som äger mängder med bostadsfastigheter de tjänar fina pengar på. Då kanske jag blir aktieägare.

Summering: Tittar man inte så noga kan det alltså se ut som att resultatet är bra och visar inga spår av kostnaderna från renoveringar. Håll koll på kassaflöde och förvaltningsresultat i ett fastighetsbolag.

11 kommentarer:

  1. Bra synpunkt och skälet till att jag håller mig borta från bl.a. Victoria Park (dock att jag skulle legat på bra plus om jag gått in 7 kr som jag hade tänkt om inte kassaflödet hållit mig borta..) Vet att Börspodden tidigare sågat denna typ av fastighetsbolag pga det svaga kassaflödet och därför blev jag förvånad när John plötsligt haussade K2A-preffen som bästa idén sedan kexchoklad. Tycker man mer och mer får anledning att ifrågasätta egenintresset i deras analyser. Men har dålig koll på K2A - har de verkligen samma investeringsbehov som t.ex. Vic Park? Jäkligt risky med svagt kassaflöde om man kör preffar så där skulle jag isf vara ännu mer försiktig.

    SvaraRadera
  2. Efter min kommentar på kontaktfältet gjorde jag det till ett helt inlägg på min blogg. K2A verkar ha en säkerhetsmarginal på max 20% och jag ttycker att det är smått osmakligt att släppa aktien som en preferensaktie för att dra nytta av preffyran.

    Dels innebär det att människor tar en stor risk för en mycket liten uppsida. Men dessutom ökar preferensaktien bolagets sårbarhet för förseningar då man "läcker" likviditet konstant vilket blir dyrt och banker knappast uppskattar

    SvaraRadera
  3. Hej Aktiejuristen,
    K2A tog jag upp för att de kommer ha dåligt kassaflöde men det är ej av samma anledning som de andra bolagen jag nämner. K2A äger två fastigheter om jag ej minns fel och dessa är nog ok. På hyresgästens begäran gör de dock uppgraderingar men jag är osäker på omfattningen. K2A kommer ha ett dåligt kassaflöde för det blir bara utgifter för nybyggandet och inga intäkter förrän det är färdigbyggt och inflyttat.

    Mvh Petrusko

    SvaraRadera
  4. Hej Petrusko och Aktiejuristen!

    Är det inte så i detta lågränteläga att man letar avkastning längre och längre ut på riskskalan? Ploppar upp många bolag nu som om det blir hårdare tider inte kommer klara sig.

    SvaraRadera
  5. Hej Fredrik,
    Så är det absolut. Bolag med dåligt kassaflöde, dålig verksamhet osv. Ett par exempel är två fastighetsbolag som bara äger en fastighet. Det ena äger ett ICA-lager och det andra en Volvo-fastighet.

    Noteringar som ej varit möjliga vid lägre riskvilja.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  6. Lite off-topic men kommer med ett litet önskemål så här på fredagmorgon. Har du kikat något på W. P. Carey? Amerikansk REIT med fin historik. Dividend Mantra skrev intressant häromdagen om den. Synpunkter? Trevlig helg! //Frösöfrasse

    SvaraRadera
  7. Hej Frösöfrasse,
    Jag gillar ej W P Carey. De är ej ett renodlat fastighetsbolag. De har även låneportföljer och finansiella tjänster åt andra bolag.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  8. Tack för svar! Du får gärna utvecka dina tankar kring detta och REIT:s i allmänhet i separat inlägg, om du har tid och möjlighet :) det vore kanon tycker jag!
    /Frösöfrasse

    SvaraRadera
  9. Det är en del bloghype om saltängen property invest.

    Är inte den konstruktionen lite konstig? varför skulle hyresgästen skriva på ett avtal som ger så mycket "överpris" som leder till stora utdelningar?

    Några kommentarer?

    SvaraRadera
  10. Hej Anonym,
    Det är nog inget exceptionellt i hyresavtalet på deras ICA-fastighet utan det som möjliggör hög utdelning är det faktum att lagerfastigheter är en av de mer riskfyllda fastighetstyper och således ger de hög direktavkastning (på fastigheten alltså). Detta i kombination med belåning gör att man till sina aktieägare kan ge en god utdelning.

    Förmodligen inget konstigt där alltså. Att de endast äger en enda sketen fastighet är vad som gör Saltängen till ett dåligt bolag.

    Med det sagt kan det ändå vara så att man kan tjäna pengar på aktien under ett antal år. Men precis som jag inte äger Fingerprint för det är ett dåligt bolag, så vill jag heller inte äga Saltängen. Oavsett om man kan ha tur och tjäna pengar på de båda.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  11. Alla fastighetsbolag investerar i fastigheter, renoverar befintliga eller bygger nya. Så länge affären går att räkna hem är det väl inget fel. Kostnaden uppstår genom avskrivningar, allt annat vore orimligt. Givetvis blir kassaflödet från verksamheten svagt dag 1 då fastigheten byggs eller renoveras. Men att ex bygga en fastighet för 100 Msek är ingen kostnad. Samma gäller en renovering. Det är en investering som ska skrivas av under dess livslängd.

    Akelius renoverar befintliga fastigheter precis enligt den modell du tar upp och det tycks ju marknaden gilla. K2A har ju gjort samma sak men de har/ska även bygga nya fastigheter.

    Båda jobbar med hyresfastigheter vilka generellt har låg risk. Kommersiella fastigheter är mer konjunkturberoende.

    K2A är oprövade men ledningen är erfaren, sannolikt därför de har marknadens förtroende..

    SvaraRadera

Kort om optionsstrategin i JGPI

  Reklam: Inlägget innehåller reklamlänk till Avanza. I slutet av 2023 lanserade JPMorgan en börshandlad fond med global inriktning och en o...